Cuando aparecen defectos, daños o problemas después de una obra, una de las primeras preguntas del cliente suele ser: ¿quién responde y quién va a pagar la reparación?
La respuesta no depende únicamente de que exista o no un seguro. Hay que analizar quién intervino en la obra, cuál es el origen del daño, qué obligaciones asumió cada parte y, especialmente, qué se firmó en el contrato.
Por ello, contar con un documento en el que la constructora haya asumido expresamente determinadas responsabilidades puede tener una importancia decisiva a la hora de plantear una reclamación.
Si la constructora ha firmado que es responsable, ¿queda obligada?
Un contrato no es un simple documento administrativo. Las obligaciones asumidas por las partes tienen consecuencias jurídicas.
Si una empresa constructora se ha comprometido expresamente a ejecutar determinados trabajos, responder de ellos o asumir ciertas responsabilidades y posteriormente incumple esas obligaciones, ese documento puede constituir una prueba fundamental para exigirle responsabilidades.
El Código Civil establece que quienes incumplen sus obligaciones por dolo, negligencia, morosidad o contraviniendo lo pactado pueden quedar sujetos a indemnizar los daños y perjuicios causados. (BOE)
Por eso, antes de iniciar una reclamación por defectos constructivos es imprescindible estudiar detenidamente el contrato, presupuesto, anexos, certificados, comunicaciones y cualquier documento firmado por la constructora.
La responsabilidad no desaparece porque la constructora no tenga seguro
Este es otro punto especialmente importante.
Que una constructora no disponga de un seguro que cubra un determinado siniestro no significa automáticamente que deje de ser responsable frente al perjudicado.
Una cosa es determinar quién responde jurídicamente del daño y otra distinta determinar si existe una compañía aseguradora que, conforme a la póliza contratada, deba hacerse cargo de las consecuencias económicas.
Por tanto, la inexistencia de cobertura aseguradora puede afectar a quién terminará pagando efectivamente la indemnización o reparación, pero no convierte por sí sola un incumplimiento de la constructora en un hecho sin responsabilidad.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece responsabilidades concretas
Cuando el supuesto se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), hay que tener en cuenta además su régimen específico.
La LOE establece distintos periodos de responsabilidad según la naturaleza del defecto: un año para determinados defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, tres años para determinados defectos relacionados con la habitabilidad y diez años para determinados daños estructurales. (BOE)
Además, la propia ley dispone que el constructor responde directamente de determinados daños derivados de la actuación de las personas que de él dependan y también de los defectos de ejecución correspondientes a trabajos que haya subcontratado, sin perjuicio de que posteriormente pueda reclamar contra quien corresponda. (BOE)
Esto resulta especialmente relevante porque una constructora no puede defenderse automáticamente diciendo: «ese trabajo lo hizo una empresa subcontratada».
Habrá que estudiar las circunstancias concretas, pero la subcontratación no supone necesariamente trasladar al cliente las consecuencias del problema.
¿Y si no existe seguro?
La cuestión del seguro debe analizarse con cuidado porque la LOE contempla determinadas garantías para los daños materiales ocasionados por vicios y defectos constructivos y su exigencia depende del tipo de obra y del supuesto concreto. Por ejemplo, la ley contempla garantías de uno, tres y diez años para distintas categorías de daños y establece quién debe actuar como tomador en cada caso. (BOE)
Por tanto, ante un conflicto no basta con preguntar:
«¿La constructora tiene seguro?»
Las preguntas correctas serían:
¿Quién es jurídicamente responsable del daño? ¿Qué dice el contrato? ¿Qué tipo de defecto se ha producido? ¿Cuándo apareció? ¿Qué agentes intervinieron en la obra? ¿Existe una garantía o seguro aplicable?
Solo después podrá determinarse contra quién debe dirigirse la reclamación.
Un ejemplo práctico
Imaginemos que una empresa realiza determinadas obras en un edificio y posteriormente aparecen filtraciones que provocan daños.
La constructora sostiene que el problema corresponde a otra empresa que intervino en los trabajos o que su compañía aseguradora no cubre el siniestro.
Sin embargo, el cliente dispone de un contrato en el que la constructora asumió expresamente la ejecución y responsabilidad sobre esos trabajos.
En una situación así, ese documento puede adquirir una enorme relevancia.
Habrá que determinar técnicamente el origen de los daños y estudiar el conjunto de obligaciones de cada interviniente, pero la falta de cobertura de una aseguradora no elimina por sí misma una responsabilidad contractual que pudiera corresponder a la constructora.
Atención a los plazos para reclamar
Otro aspecto fundamental son los plazos.
En el régimen específico de la LOE, las acciones para exigir las responsabilidades por los daños materiales contemplados en su artículo 17 prescriben, con carácter general, a los dos años desde que se produzcan los daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual. (BOE)
Por ello, cuando aparecen defectos constructivos no es recomendable limitarse a intercambiar llamadas o correos durante meses esperando que la constructora o su aseguradora solucionen voluntariamente el problema.
Es necesario determinar cuanto antes qué acción corresponde y cuál es su plazo concreto.
El contrato puede ser determinante en una reclamación contra una constructora
Los procedimientos por defectos de construcción pueden resultar especialmente complejos porque pueden intervenir constructora, promotora, arquitectos, dirección facultativa, subcontratas, proveedores y compañías aseguradoras.
Por eso, antes de reclamar es fundamental estudiar tanto la documentación contractual como el origen técnico de los daños.
En Mustieles Abogados analizamos este tipo de reclamaciones desde una perspectiva civil y contractual, determinando las obligaciones asumidas por cada una de las partes y la vía jurídica adecuada para exigir responsabilidades.
Si una constructora asumió por escrito determinadas obligaciones, la existencia o inexistencia de un seguro no debe ser el único criterio para decidir si puede reclamarse. Lo importante es determinar jurídicamente quién responde, qué se pactó y qué pruebas existen para acreditarlo.
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